Nota informativa de Sellarès Assessors en relació als arrendaments


28 de Abril de 2020

COVID 19 – ARRENDAMENTS: MESURES PER AL PAGAMENT DE LLOGUERS DE LOCALS DE NEGOCI (PIMES I AUTONOMS)

El Reial decret llei 15/2020, de 21 d'abril, de mesures urgents complementàries per a donar suport a l'economia i l'ocupació, incorpora una sèrie de mesures que afecten el pagament de la renda dels arrendaments per a ús diferent d'habitatge, com són els arrendaments de local de negoci, de les quals es poden beneficiar pimes i autònoms.


A continuació, li expliquem aquestes novetats en matèria de arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, consistent en una moratòria en el pagament del lloguer. L'entrada en vigor és el 23 d'abril de 2020.

1. Arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, el propietari del qual és un gran tenidor.
Propietari: Empresa o entitat pública d'habitatge o un gran tenidor (entenent com a tal la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².

Arrendatari: Persona física o jurídica.

Moratòria obligatòria per a la propietat, excepte si existeix pacte previ: S'aplicarà de manera automàtica i afectarà el període de temps que duri l'estat d'alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l'impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els 4 mesos.

Termini per a sol·licitar-la: Un mes des de l'entrada en vigor del Reial decret llei. Això és, abans del 23 de maig de 2020.

Penalització i interessos: La renda s'ajornarà, sense penalització ni meritació d'interessos.

Termini de pagament: Les rendes ajornades, es pagaran a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia en què finalitzi el temps de la moratòria, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de 2 anys, o a partir de la finalització del termini dels 4 mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d'arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.


2. Arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, el propietari del qual ésdiferent als descrits anteriorment. 
Propietari: Diferent al descrit en l'apartat 1.

Arrendatari: Persona física o jurídica.

Moratòria o rebaixa, potestativa per a la propietat: La propietat no està obligada a acceptar la petició de l'arrendatari.

Per a aquesta mena de propietaris, entenem que el govern no ha volgut imposar l'obligatorietat de la moratòria, si bé els detalla en el propi Reial decret llei amb l'objectiu que, en línia amb la clàusula «rebus sic stantibus», d'elaboració jurisprudencial, que permet que en la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits d'imprevisibilitat i inevitabilitat del risc derivat, excessiva onerositat de la prestació deguda i bona fe contractual, les parts puguin establir acords de moratòria o rebaixa en els termes establerts per al grup de grans tenidors.


3. Ús de la fiança.

Exclusivament en el marc de l'acord al qual es refereixen els apartats anteriors, les parts podran disposar lliurement de la fiança que podrà servir per al pagament total o parcial d'alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatícia. En cas que es disposi totalment o parcialment d'aquesta, l'arrendatari haurà de reposar l'import de la fiança disposada en el termini d'un any des de la celebració de l'acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.


4. Requisits per a poder accedir a aquestes moratòries
 
Per als autònoms:
a. Estar afiliat i en situació d'alta, en la data de la declaració de l'estat d'alarma.

b. Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l'estat d'alarma, o per ordres dictades per l'Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l'empara del Reial decret de declaració de l'estat d'alarma.

c. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa a conseqüència de la declaració de l'estat d'alarma, s'haurà d'acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l'ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l'any anterior.

Per a les pimes (arrendament d'immoble afecte a l'activitat)
a. Que el balanç i estat de canvis en el patrimoni net abreujats de les societats que durant dos exercicis consecutius reuneixin, a la data de tancament de cadascun d'ells, almenys dos de les circumstàncies següents:
·  Que el total de les partides de l'actiu no superi els quatre milions d'euros.
·  Que l'import net de la seva xifra anual de negocis no superi els vuit milions d'euros.
·  Que el nombre mitjà de treballadors emprats durant l'exercici no sigui superior a cinquanta.

b. Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l'estat d'alarma, o per ordres dictades per l'Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l'empara del Reial decret de declaració de l'estat d'alarma.

c. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa a conseqüència de la declaració de l'estat d'alarma, s'haurà d'acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l'ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l'any anterior.


5. Acreditació de requisits

S'acreditarà per l'arrendatari davant l'arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:
a. La reducció d'activitat s'acreditarà inicialment mitjançant la presentació d'una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d'ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l'any anterior. En tot cas, quan l'arrendador el requereixi, l'arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l'arrendador per a acreditar la reducció de l'activitat.

b. La suspensió d'activitat s'acreditarà mitjançant certificat expedit per l'Agència Estatal de l'Administració Tributària o l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d'activitat declarada per l'interessat.


6. Conseqüències de l'aplicació indeguda de l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

Els arrendataris que s'hagin beneficiat de l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts en la norma seran responsables dels danys i perjudicis que s'hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l'aplicació d'aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d'un altre ordre al fet que la conducta d'aquests pogués donar lloc.